專傢展望2015年樓市微刺激將促房價止跌上漲
??專傢展望2015年樓市：微刺激將促房價止跌上漲
??去年以來，很多地方政府微調瞭多項政策，如上調公積金貸款額度、降低公積金貸款利率以及發購房補貼等
??本報記者 王麗新
??近日，繼北京公積金貸款最高額度從80萬元上升至120萬元後，浙江省紹興市政府日前也出臺瞭將公積金貸款最高額度從60萬元調整至80萬元。實際上，自去年下半年以來，多個城市都對住房公積金政策做出瞭調整，包括增加公積金貸款購房額度，降低住房公積金貸款利率等。此外，一些政府部門還推出給部分購房者發放補貼的政策。
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??事實上，自去年以來，無論是針對存量市場還是新建商品房市場，多數地方政府都推出瞭多項微調式政策，以期刺激樓市。
??而對於這些微調式政策是否對市場起到瞭刺激作用，對樓市格局有何影響，2015年樓市走向如何，房企的首要任務是什麼等問題，《證券日報》邀請瞭世茂集團副總裁蔡雪梅、亞豪機構市場總監郭毅、美聯物業全國研究中心經理何倩茹、同策咨詢研究部總監張宏偉、 上海易居房地產研究院研究員嚴躍進以及鏈傢地產市場研究中心張旭等多位業內人士各抒己見。
??對此，上述幾位業內人士達成的基本共識是，微調式調控政策對樓市成交量會起到一定刺激作用，但持續性難以維系。而對於房地產企業來說，利用政策窗口期加快推盤，借此消化存貨是一個好時機，購房者在政策窗口期購房也不失為一個好的選擇。
??值得註意的是，對於2015年房價走向和房企的重點工作，上述6位人士均表示，“去庫存，穩定現金流”是今年房企“忙活”的首要任務。但對於2015年房價走勢的預判則存在不同觀點，言上漲者有之，言上漲壓力很大者亦有之。
??微調式政策拉升樓市成交量
??《證券日報》：近日，北京、浙江省紹興市等地方政府出臺上調公積金貸款購房額度、發放購房補貼等各種微調式政策，這對樓市格局會有什麼影響？
??張宏偉：去年11月份以來，多個城市出臺瞭提高住房公積金貸款額度、降低公積金貸款利率等微調式政策。目前來看，在短期內，這些政策確實可以一些有效刺激需求入市，為市場帶來一波放量的“窗口期”。對開發商來說，其也會利用這些政策紅利窗口期積極推盤，借此快消化庫存。
??但從歷史上來看，每當公積金利率下降、額度增加等刺激措施出現，樓市成交量隨之逐漸回升後，各地住房公積金貸款餘額則會承擔一定壓力，不少城市的公積金貸款餘額隨之將表現出“囊中羞澀”的局面。比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公積金管理中心向外界直言“餘額告急”。當時，杭州、徐州宣佈推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”，以緩解公積金貸款猛增的壓力，合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計劃，實行總量控制。
??因此，很多購房者可能都搶不到公積金貸款額度。鑒於此，依靠提高公積金貸款額度等措施對樓市的成交刺激有限，以此來刺激樓市需求具有不可持續性。
??郭毅：調整公積金貸款上限的政策背景是這些城市房價上漲後，此前的貸款額度限制已經不能滿足中低收入人群的貸款需求。此外，已調整公積金貸款政策的城市上調的貸款額度並不高，調整後可以享有低息房貸的購房人群依然以中低收入的剛需客群為主，並沒有違背近幾年來房地產調控政策的方向。
??因此，公積金政策的調整可以說是一項滿足基本住房要求的惠民政策，有助穩定市場行情、促進剛需購房，但卻不會對樓市產生諸如拉升房價、增加投資投機需求等不利影響，這樣的溫和性調控政策很有可能還會被其他一些城市效仿。
??張旭：實際上北京和浙江省紹興市調整公積金的政策並不是率先出臺的，2014年已有很多地方政府針對剛需出臺瞭鼓勵住房消費的政策，其中提高公積金額度等政策則是較為普遍的救市方式。鑒於此，預計未來有調整空間的城市也有可能采取這種方式，但應該不會出現多次調高貸款額度的城市。
??《證券日報》：這種微調式的政策調整會不會成為2015年樓市調控政策的主線思路？
??郭毅：隨著房地產調控權限下放到地方政府，繼2014年之後，2015年全國樓市市場分化的局面還將繼續。
??因此，不同城市間的房地產調控也依然保持著方式方法上的分化，部分樓市形勢趨於惡化、供過於求情況嚴重的城市需要通過減稅、降首付來提振需求，而類似北京這樣的一線城市，並不缺少購房需求，采取漸進式的政策微調更利於穩定市場，因而也將繼續在2015年延續。
??何倩茹：在2015年樓市政策方面，預計限購有望全面放松，可能有進一步降息舉措，各種行政手段有望繼續退出樓市調控，不動產登記條例則有助於房地產市場長效機制的建立，實際上，房地產市場正處於向市場化過渡的調整期。
??此外，2015年各地方政府在樓市調控中所扮演的角色將加重，為刺激住房需求，加快庫存去化，通過公積金政策調整、相關稅費改革等微調式的政策對樓市進行調控或將成為常態。
??嚴躍進：這樣一種調整思路會成為2015年房地產政策調控的一個主要思路，也能夠真正把過去一些資源價值進行挖掘。當然，反過來也啟發購房者，一旦政策放寬，那就應該積極入市。若未來公積金提取規模太大，那也反過來會有此類政策繼續收緊的可能性。該風險也值得購房者警惕。
??張旭：2015年樓市政策環境仍會較為寬松，預計地方政府仍會出臺微調性政策。除此之外，也不排除會出現利好經濟的政策出現。
??《證台中信用貸款代償貸款全省皆可處理券日報》：微調式政策是否能真正刺激樓市成交？
??嚴躍進：此類調整對於樓市整體上有明顯的刺激作用。尤其對於公積金政策而言，是讓購房者撬動財務杠桿的一個重要表現。鑒於此，過去一些因為公積金收緊而難以入市的購房者，在今年房價止跌反彈的背景下，勢必會加快入市，進而帶動成交量的上行。此外，從整個政策導向看，此類資源會往購房困難群體傾斜，而一些高端物業購房者未來的公積金貸款可能還不會放開。
??何倩茹：這種微調試的調整旨在刺激需求，提振樓市，對於樓市格局的影響卻有限。政策受益群體主要還是剛需。例如，公積金貸款額度提高減輕購房者首付壓力，將加快其入市步伐。市場有效需求得到瞭相應的釋放，樓市成交自然而然有望提升。
??張宏偉：由於各類“救市”政策的釋放，加之房企沖刺年度銷售業績等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期確實回落至合理區間內瞭。但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數。
土城房貸
??房價將止跌上漲
??《證券日報》：2015年樓市走勢會如何？房價走勢會如何？
??蔡雪梅：預計會有溫和性增長，放松性政策疊加會起到一定促進作用。
??嚴躍進：2015年樓市總體將呈現止跌反彈的復蘇態勢。
??具體來看，在成交量方面，2014年部分購房需求還沒有完全釋放，到瞭2015年將繼續積極釋放；在成交價格方面，隨著流動性增加、房企去庫存壓力的減少，總體上會呈現一個價格上漲的態勢。尤其對於一線城市而言，在2014年年度就實現瞭房價的止跌反彈，到瞭2015年預計漲幅更大。
??何倩茹：2014年12月底時，央行對2015年GDP增速預測放緩至7.1%，在此基礎上房地產行業在2015年沒有大幅上漲的動力，但政策層面持續寬松的可能性較大，預計將以去庫存、穩成交為主。
??在房價走向方面，全年價格將保持平穩或小幅上漲，一線城市和部分熱點二線城市，其一、二手住宅成交均價仍存10%-15%的上漲空間；三、四線城市價格有望企穩並重拾升軌，但幅度卻低於5%。整體上來看，房價將大致維持穩定。
??張旭：從北京市場來看，雖然2014年四季度受政策利好拉動，市場成交量出現較為明顯的回升，但剔除成交結構因素影響，房價的實際漲幅則並不明顯，整個四季度房價一直在低位維持較為穩定的狀態。
??不過，在本輪房地產調整過程中，買賣雙方與此前相比更為理性，預期也出現調整。一方面，購房者並未受政策刺激而出現恐慌性入市，對於價格漲幅較大的房源接受度依然不高；另一方面，雖然業主方面預期向好，出現一定扛價現象，但並未大幅調高掛牌價。在這種狀態下，預計短期內房價還將處於比較穩定的狀態，但是由於目前相關政策和金融環境日漸寬松，市場預期好轉。鑒於此，預計2015年房價整體將保持上漲趨勢。
??《證券日報》：對於房地產企業來說，2015年的首要工作是什麼？
??蔡雪梅：2014年不少開發商控制瞭規模釋放，所以2015年仍有去庫存壓力，銷售目標也因此將制定的比較保守。而對於世茂房地產來說，2015年，世茂將制定有增長性的銷售目標，同時嚴控利潤率、回款率和負債率三大財務指標，在開發新產品線上下功夫，拿地方面則會尋求與之前拿的土地既有互補性又有增長性的地塊，加快向“生活方式服務商”轉型的速度。
??郭毅：最重要的是保持合理庫存及現金流穩健。
??嚴躍進：2015年房企總體上應該是去庫存和補庫存兼並的思路。從去庫存的角度看，對於一些相對難以消化的項目，應該加大促銷力度。而從補庫存的角度看，大城市大房企都需要積極進行，從而增加可售貨量。
??何倩茹：2014年受前三季度市場低迷的影響，有近五成的房企並未完成目標業績，庫存壓力甚大。2015年在GDP增速繼續放緩的前提下，各房企的首要任務是去庫存，快速回款，保證資金面暢通，減少資金壓力。
??張宏偉：2015年的房地產市場仍然存在不確定性，尤其是中小企業，可能面臨更多的債務違約的市場風險。房企應該未雨綢繆，繼續堅持跑量的高周轉策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/07445963813167544185005.shtml
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