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房地產市場改革的進化之路
■趙曉陳金保
今年持續升溫的房地產市場，使得外界對十八屆三中全會出臺調控房地產政策十分期待，但出人意料的是，剛剛發佈的全會公報對"房地產"隻字未提。是不是房地產改革不再重要？
當然不是。市場在資源配置中的作用由"基礎性"轉向"決定性"，中國的市場經濟體制由"建立"到"完善"，再到"全面深化"，這是筆者對比十四至十八屆三中後感受到的中國市場經濟體制的"進化之路"。聚焦到房地產改革領域，相信其改革精神和大的方向亦會是如此。筆者以為，以十八屆三中全會為分水嶺，以政府責任和市場化機制為導向的中國第三次房改之門其實已經悄然開啟。
對於這一點，從習近平10月29日在中央政治局第十次集體學習會上的講話中我們也能看到。他指出 "隻有堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求"，"從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。"用學界的一句話說，就是"低端有保障、中端有支撐、高端有市場"，這正是中國第三次房改的新方向。
我國的"第一次房改"始於1998年，當年國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣佈"停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化"。其目的有兩個：一是加快住房建設；二是促使住宅業成為新的經濟增長點。雖然住房的經濟功能首次被國傢層面強調，但同時也指出 "要建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系"、"最低收入傢庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入傢庭購買經濟適用住房；其他收入高的傢庭購買、租賃市場價商品住房。"也就是說，房改並不是要把大傢推向市場，而是要建立類似於新加坡的住房供應制度，即大部分人的住房問題解決還是要依靠政府支持。
但第一次房改確立的基本原則很快被2003年開始的第二次房改所"顛覆"。是年8月，國務院發佈《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，首次將房地產業上升為"國民經濟的支柱產業"，並提出"調整住房供應結構，逐步實現多數傢庭購買或承租普通商品住房"。98房改時確立的目標是絕大部分人可以購買經濟適用房，而到第二次房改時卻變為"多數傢庭購買或承租普通商品住房"。正是這項中國城鎮住房政策"頂層設計"上的根本性改變，使中國的房地產市場進入瞭為期十年的畸形發展之路。
回顧中國房改的十幾年，呈現出的一個簡單道理就是：住房問題不能隻靠市場。1998-2003年5年全部的房價漲幅僅為12.8%，而第二次房改開始後的2004年，商品房房價一年漲幅就是18.7%，比前五年的累積漲幅還高出6個百分點。要是拿2013年與2003年房價比，那更是"一個在天上，一個在地下"，比無可比。正是意識到瞭這點，新一屆政府有意開啟第三次房改之門。
新政策的要點預計主要包括三個方面：一是強調住房發展的社會功能，加快保障性住房的建設，盡快補上歷史的欠賬，明確的目標就是"十二五"期間建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右；二是尊重市場規律，市場調控手段逐漸取代行政調控手段，比如加大住宅土地供應、開征房產稅等等；三是推行綜合配套改革，如公報中強調的建立城鄉統一的建設用地市場、完善金融市場體系、深化財稅體制改革等等。
大傢可能更關心的是，第三次房改對房價的影響會如何呢？雖然最後能出臺多少實質性的落實措施還要看後面的政府實際行動，而且三中全會公報本身就是一個隻有"到2020年在重要領域和關鍵環節改革上取得決定性成果" 的長遠性規劃。我們可以大致做如下的預判：
第一，短期內房價上漲趨勢還會持續。大量投入的保障房建設會擠占商品房市場的土地供應，進而加劇房地產市場的供需矛盾。以北京(樓盤)為例，明年的住宅土地供應中，20%給保障房，50%給自主性商品房，隻有30%的土地供應給市場化商品住宅。而現在北京的保障性住房、經適房、限價房輪候傢庭還有近30萬戶，要想以保障性和自主性商品房供應來消化住房剛需存量進而拉低市場房價，保守估計也還需要很多年的努力。
第二，房地產泡沫破滅的不確定性加大。過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進程加速外，主要還有貨幣超發、土地財政依賴、收入差距拉大、政府土地壟斷等房地產市場之外的因素。這就存在兩種可能：其一，由於這些改革都需要政府"革自己的命"、"卸自己的胳膊"，如果改革長期進展緩慢，則房地產泡沫就可能越吹越大；其二，政府在這些方面的改革如果很快取得重要突破，則目前的高房價失去支撐，房地產泡沫破滅就可能提前到來。但不管出現哪種情況，正如今年諾貝爾經濟學獎獲得者席勒教授所言，非理性繁榮的盛宴不可能持久。
第三，保障性住房建設"湊數"在所難免。以今年為例，中央財政給地方下撥的補助廉租住房保障專項資金、公共租賃住房保障專項資金、城市棚戶區改造專項資金加起來也就1000億元左右，而2013年全國保障性安居工程的計劃投資是6200億元，也就是說大部分資金要由地方自己想辦法解決。如果今後土地財政受到限制，在問責機制的約束下，各地方政府隻能把拆遷安置房、棚戶區改造定向安置房，以及各單位利用自有土地建設的內部經濟適用
&房子貸款利率汽車貸款利率比較台中房貸emsp;房拿來給保障性住房建設指標湊數。
第四，樓市調控的行政管制措施短期內不會退出。一方面是由於市場機制的建立絕非朝夕之功，在長效機制完全建立之前，為給第三次房改騰挪時間和空間，限購、限貸等行政性調控措施不可能馬上退出。另一方面，近期出臺的"京七條"、"滬七條"，以及中央高層領導的調研講話，都集中釋放瞭中央穩定樓市的信號。
(趙曉 北京科技大學經濟管理學院教授；陳金保 經濟學博士)
新聞來源http房貸台南新市房貸://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/09163731657.shtml
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