房地產夾層融資暫停 銀行末路狂奔亦或守正出奇
新華房產2月25日(記者孫夢姝)近日報道興業銀行、交通銀行等商業銀行將暫停房地產相關貸款，甚至稱相關銀行可能暫停所有房地產貸款。由於開發商財務杠桿較高，如果銀行暫停開發貸款及按揭貸款，開發商的現金流可能面臨較大壓力。
職業投資人黃生認為：興業銀行率先停止對房地產夾層融資和供應鏈貸款，交行、農行迅速跟進，這和美國次貸危機時很相似，高盛、摩根等跑得快，跑得慢的貝爾斯登被收購，跑得更慢的雷曼直接破產，中國的銀行在面對中國房地產這個古今中外史無前例的大泡沫破滅之時，也是采取瞭末路狂奔逃生的行動，誰跑辦理自用住宅信貸年息借貸增貸轉貸信貸借款貸款全省皆可處理得慢，註定結局最悲慘。
而業界人士分析銀行的開發貸及按揭貸政策並未出現逆轉。瑞銀證券認為：商業銀信貸宜蘭壯圍信貸行目前僅暫停房地產夾層融資業務和房地產供應鏈金融業務，開發貸、住房按揭貸款並未受到影響。銷售回款和開發貸仍是開發商最主要的資金來源，部分處於擴張階段的開發商則會有較高比重的信托資金，銀行暫停房地產夾層融資和供應鏈貸款對大部分開發商的資金鏈影響有限。此外，瑞銀證券認為行業資金緊張將為龍頭開發商提供並購機遇。
夾層融資是一種資本混合形式，是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式。它處於公司資本結構的中層，一般采取次級貸款的形式，但也可以采用可轉換票據或優先股的形式。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資低於股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度來說，其低於優先債權，對於優先債權人而言，可以體現出股權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加瞭一層。在房地產領域，由於傳統優先債及次級債都屬於抵押貸款，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股。
作為一種非常靈活的融資方式，夾層融資還可以根據自身的偏好選擇投資，夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。夾層融資的審查方式和銀行類似，但條件卻相對寬松，可以成為中國房地產企業和國際資本市場對接時的一個有利切入點。同時，銀行往往更看好有機構投資人支持的公司，並且會在更具有吸引力的條款下擴大信用額度。夾層投資人的介入，也會使得企業取得境外銀行融資更加容易。此外，在夾層融資這種大的制度安排下，房地產金融創新空間很大，可以在債權、股權、收益權方面可進行多種創新組合。因此，夾層融資是一種獨具特色的信托投融資工具，創新空間很大，還會引入很多新的金融工具進來。
美國市場的夾層融資投資方多為大型投資銀行、保險公司和房地產投資信托機構，他們除瞭具備強大的資金實力外，還具備較為完善的風險控制體制。國內的信托投資公司在風險控制、項目篩選甄別和運營，以及對於金融工具的掌握程度方面與美國的夾層融資投資方相距甚遠，因此在操作上可能有所變形而帶來風險。此外法律環境尚不成熟，退出機制還不完善，因此興業雖屬個案，但"定點爆發"風險猶存。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-26/07493947903.shtml
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